مقدمه :
این مقاله رو ببرای ارایه در کلاس درس نوشتم فکر کردم برای دوستانی که میخواهند راجع به بیع زمانی ، مالکیت زمانی یا همان تایم شیرینگ مطالعه کنند جالب باشه. البته بسیاری از قسمت های مقاله از مقالات فارسی اقتباس شده که در اینترنت هم موجوده و بخش دوم تطبیق تایم شیرینگ بر حقوق ایران خواهد بود.
تطابق تایم شیرینگ بر عقود معین و غیر معین را در اینجا بخوانید.
در هرصورت این مقاله بیشتر به درد کپی پیست و تحویل به استاد خواهد خورد موفق باشید :))))
مفهوم بیع زمانی :
بیع زمانی یکی از مسایل جدید در حقوق ایران است که از حدود دهه ۷۰ خورشیدی در نتیجه معاملات و ارتباطات گسترده میان نظام های حقوقی مختلف وارد سیستم قضایی ایران شده است.
بیع زمانی نوع خاصی از استفاده و بهره مندی اموال است که براساس آن افراد مالکیت عین و منافع و یا حق استفاده از آنها را بصورت زمان بندی شده بدست می آورند. در اصلاح حقوقی مالکیت زمانی عبارت است از حقی که هر مالک جهت انتفاع از ملک خود دارا است و میتواند هرطور که بخواهد در آن تصرف کند و احدی حق ندارد با انتفاع یا تصرفات او مقابله نماید.
مالکیت زمانی ترجمه کلمه time sharing است که در ترجمه لغوی به معنای مالکیت نوبتی ، مشارکت زمانی ، بیع زمانی ، مالکیت موقت و سهیم شدن زمانی بکار رفته است
به عبارت ساده بیع زمانی حقی است که به موجب آن افراد حق استفاده از یک مال را بین خود تقسیم میکنند و دریک زمان خاص از آن بهره مند میشوند. بعنوان مثال اگر افراد مدت استفاده یکماه در سال را برای خود انتخاب کرده باشند این مال به ۱۲ نفر فروخته خواهد شد و فرد خریدار مثلاً خریدار هرسال تنها در ماه مرداد اجازه استفاده از آن مال را خواهد داشت.
این نوع مالکیت بیشتر در صنعت توریستی و هتلداری مورد اقبال قرار گرفته است چراکه خرید یک ملک برای استفاده چندبار در سال فارغ از بار مالی که بر دوش خریدار ایجاد میکند دلیل عقلایی نیز ندارد. در این روش فرد مالک مبیع در زمان خاصی در سال میشود
فقیهان اماميه و اهل ســنت در مفهوم حقوقي ملك و مالكيت اتفاق نظر ندارند حقوقدانان نظريه واحدي بيان نداشــته و قانون مدني موضوع را تعريف نكرده است. به صورت خالصه برخي نوشته هاي حقوقي بهترين راه شناخت مفهوم مالكيت را بررسي ويژگيهاي اختصاصي مالكيت دانسته اند عمدتا بر اساس نظريه مشهور در حقوق فرانسه و ايران مالكيت داراي چهار ويژگي مهم است
الف ؛ جامع بودن ب ؛ مانع بودن ج؛ مطلق بودن د؛ دايمي بودن
در نظريه صحت و اعتبار قراردادهاي تايم شرينگ محل نزاع و چالش ناشي از تصور همين ويژگي اخير اســت. آيا دايمي بودن مالكيت بر گرفته از اطلاق کلام بوده يــا خير ويژگي ذاتي مالكيتهاست ؟ بيع در مقايسه با زمان ســه حالت دارد ۱ -بيع غير موقت به عبارتي نسبت به توقيت به شرط لا مي باشد
2- بيع به شيوهاي كه زمان قيد مملوك است نه قيد مالكيت ، مانند فروش ميوه يكساله درخت
3- بيع موقت با تمليك موقت كه مورد نزاع همين فرض اخير بوده و دو حالت اول و دوم از دايره فرضيه خارج است . در ابتدا به صورت چكيده ديدگاههاي مخالفين و موافقين را ذكر كرده ، مؤيدهاي موضوع را بيان داشته و نتيجه گيري میشود
ديدگاه هاي مخالفين مالكيت زمانی
- اصوال طبيعت مالكيت اقتضاي دوام را دارد بنابراين تنافي بين مالكيت و موقت بودن آن امري بديهي است. علاوه بر آن محدويت زماني مالكيت به معناي پذيرش محدوديت در برخي عناصر حقوقي آن مانند تصرف است
- با نگاه فلسفي ، مالكيت شيء واحد و از اعراض قار است ؛ بنابراين قابل تكثير ، تبعيض و تقييد به زمان نميباشد مالكيت در نگاه ديگر فلسفي از اعيان خارجي قلمداد ميگردد. به عبارتي جوهر محسوب و دراصطلاح فلسفه قابل تقدير و تقييد به زمان نيست. مثال نمي توان گفت كتاب امروز و كتاب فردا؛ البته در نگاه اين نظريه منافع اعيان از اعراض بوده و ميتواند به زمان محدود گردد.
- مالكيت موقت گزينهاي نامعقول و بر فرض عقاليي بودن آن نامشروع است بنابراين هر قرارداد نامشروعي محكوم به بطلان است.
- عرفا عنوان بيع بر بيع مطلق (غير موقت) صادق است . اگر صدق عنوان عرفي بيع بر معاملات تايم شرينگ مشكوك باشد ديگر نمي توان آنرا تحت عام از مصاديق بيع دانست.
- عبارتي عنوان بيع مصطلح در فقه اگر چه حقيقت شرعيه و متشرعه نداشته است لكن به نظر شارع ارتكاب عرفي آن مراد بوده و البته در اين نگاه در عرف مردم و سيره عقال مالكيت نامحدود و غير مقيد به زمان متبادر است
- با استناد به قاعده تسليط و توجه به ويژگي مالكيت ( ويژگي دوام ) بهره برداري مالكيت مقيد به زمان خاصي نيست . خصوصيت دائمي بودن مالكيت از حق استفاده بدون محدوديت زماني به استناد قاعده تسليط استنباط مي گردد
- استدلال به تالي فاسد غير عقاليي در تايم شرينگ كه نمي توان بدان ملتزم شد . فرض كنيم مالكيت محدود در زمان خاص به فردي اعطا شد؛ يكي از عناصر حقوقي آن حق تصرف است . الف ، اگر براي مالك اقتدار كاملي در نظر گرفته ايم وي ميبايست حق همه گونه تصرف از جمله تلف ملك را دارا باشد كه بنابراين خلاف انگيزه هاي ديگر موجود در قرار دادهاي تايم شريگ خواهد بود ؛ البته اگر هم بر اساس قرار داد چنين حقي داشته باشد ديگر مالكيت دائمي است نه موقت و از فرضيه ما خارج است. ب ، در فرضي كه بگويي ً م شخص اصوال چنين حقي را دارا نميباشد در واقع حق مالكيت معني نداشته و قرارداد از نوع حق انتفاع خواهد بود.
- ۸- با نگاهي كلي به نظريه هاي حقوقي و عمدتا فقهي فوق مالحظه مي‌كنيم كه دستهاي از اين داليل به عدم صحت و اعتبار تام شرينك در مقام ثبوت اشاره دارد و دسته ديگر با استدلال را به عدم امكان اينگونه مالكيتها در مقام اثبات و آثار اجتماعي حقوقي آن از جمله تالي فاسد غير عقلانی تكيه داده اند.
ديدگاه موافق مالكيت زماني
اجمال برخي فقيهان و حقوقدانان با تعابيري نايكسان توقيت مالكيت را پذيرفتهاند. ما با نقد دلایل ديدگاه مخالف ، نظريه موافقين را بررسي و تحليل مي‌كنيم.
- در پاسخ دليل اول مخالفين ميتوان گفت : با توجه به اينكه مالكيت حقيقت شرعيه نداشته و براي شناخت مفهوم آن بايد به عرف مراجعه كنيم ، ويژگي دوم برگفته از اعتبارات عملي عرف بوده ست به عبارتي چون قيدي در توقيت آورده نمي ً شود عمال مالكيت زمان دار است بنابراين ً دوام مقتضاي اطالق آن است . اگر امروزه عرف به علت ضرورت اجتماعي مثال در صنعت توريست و هتلداراي در مواردي محدود به زمان نمايد بر خلاف ذات مالكيت رفتار نكرده است
- ۲- به همان نگاه فلسفي ( دليل دوم )در پاسخ بايد گفت : تقييد به زمان در امور قار بالعرض است نه بالذات ؛ بنابراين با توجه به قطعات زمان بايستي تقطيع و تقسيم گردد مانند مالكيت وقف بر موقوف عليهم با طبقات و بطون مختلف. بر فرض هم كه امور قار از اعراض غير قابل تقييد به زمان در نظر فالسفه باشد با مالكيت تفاوت ماهوي دارد؛ چرا كه مالكيت از امور اعتباري و چگونگي اعتبار آن به دست منشاء و آفريدگار اعتبار است.
- ۳- -از نظر ايراد جوهرهاي فلسفي دليل سوم در مالكيت موقت ، عين مقيد به زمان به خريدار تمليك نميگردد ، بلكه مالكيت عين در قطعه مشخصي از زمان به ديگري منتقل ميشود. در واقع مالكيت كتاب را محدود و مقيد به زمان مي‌كنيم نه خود كتاب را ؛ پر واضح است كه تفاوت مبرهني بين اين دو وجود دارد. به عالوه چنانچه بگوييم اعيان خارجي مقيد به زمان نميگردد برخي قراردادهاي اجاره منافع كه منفعت هم از نوع عين خارجي است مانند ميوه درخت با ايراد روبرو ميشود ؛ اين در حالي است كه فقيهان چنين قراردادهايي را صحيح دانستهاند
- ايراد غير عقلانی و غير شرعي بودن اينگونه قراردادها مردود است. چرا كه اولاً مالكيت موقت در نظامهاي حقوقي كنوني بر اساس نيازمند‌يهاي بشري در صنعت توريست و هتلداراي امر معقول واقع گرديده و بر مبناي قاعده ” كل ما حكم به العقل حكم به الشرع ” شرعي خواهد بود ؛ ثانيًا معامالت از امور توقيفي مانند عبادات نبوده ، حقيقت شرعيه و متشرعه ندارد اعتبار آن تابع آفريدگار اعتبار يعني عرف كنوني جوامع بشري است ؛ ثالثا نمونه هاي مالكيت موقت در نزد فقيهان پذيرفته شده كه بر خالف تصور برخي خود دليل بر سابقه شرعي بحث بوده بعنوان مؤيد نظريه صحت و اعتبار بيان خواهد شد
- از نظر شك در مصداق اگر چه در گذشــته مصاديق قراردادهاي بيع در شكل مصطلح و عرفي آن با ويژگي دوام انشاء گرديده است لكن به مفهوم وجود يك قاعده انحصاري نميباشد. با وجود آن كه قواعد اساسي بيع بايستي رعايت شود اما بيع ميتواند به دهها شكل با شرايط گوناگون منعقد شود؛ بعالوه ديگر امروزه نقش تحوالت اجتماعي و تأثير آن بر ارتكازهاي عرفي غير قابل انكار است.
ماهیت تایم شیرینگ در فقه:
- وقف منقطع االخر : در وقف خاص مشــهور فقيهان پذيرفتهاند كه مالكيت عين به موقوف عليهم منتقل ميشود؛ حتي برخي حقوقدانان از اهليت موقوف عليهم در تمليك عين سخن گفته اند. تئوري مطرح در بيان فقيهان در فرض انقراض موقوف عليهم بنابر نظريه مشهور ، اعاده مالكيت به واقف يا قائم مقام وي است؛ اين نوعي مالكيت زماني ميباشد. به نظر ميرسد با توجه به تعريف قانون مدني از وقف كه عين تسبيل و فقط منفعت به موقوف عليه منتقل ميگردد مدد جستن از مباحث فقه در مالكيت زماني ناظر در مورد فوق به عين داراي ايراداتي باشد.
- بدل حيلوله : مالك ملكي كه غصب شده است تا زمان عدم استرداد عين در برخي موارد بدل حيلوله اخذ و تملك كرده با استرداد عين توسط غاصب مالكيت بدل حيلوله به غاصب برگشته و اين مؤيد صحت مالكيت زماني است در پاسخ مي ً توان گفت براي مالك صرفا اباحه تصرف بدل حيلوله ايجاد مي گردد نه تملك موقت آن .
- اجاره : عقدي كه در نظر شاذ برخي فقيهان عبارت از تمليك موقت عين است نه منفعت صرفنظر از غير مشهور بودن اين نظر فقيهان مي توان نتيجه گرفت كه مالكيت موقت در فقه بعنوان امري ممكن و مشروع پذيرفته شده است
- حبس : شهيد ثاني با عبارت تمليك الموقت متحقق في الحبس و االخويه مالكيت موقت را پذيرفته است. ايراد اين استدالل آن است كه طبق نظريه مشهور ، حبس و عقود مشابه آن مصداق حق انتفاع ( از توابع مالكيت) است نه اصل مالكيت.
- صلح : با توجه به نگرش استقاللي به عقد صلح نزد فقيهان كه قالبي وسيع تر از همه عقود معين داشته است بعالوه در مقام هر عقدي مانند بيع و اجاره نتيجه همان عقد را دارد برخي از آنان مالكيت موقت را به شيوه صلح مشروط پذيرفته اند اگر چه در موضوع مالكيت موقت ( تايم شرينگ ) ايراد غير مشروع بودن چنين صلحي ميتواند مطرح شود بر مشروعيت بيع موقت يا مالكيت موقت نزد فقيهان مؤيداتي ذكر شد؛ بنابراين ايراد فوق وارد نميباشد. البته استفاده كنوني شركتهايي با موضوع صنعت توريست و مشابه آن از اين شيوه در قالب صلح منافع ميتواند خطرهايي براي خريداران بيع زماني ايجاد كند و اين تهديد بايستي مورد توجه قرار گيرد
مهايات : از جمله فرضيات مطرح در سابقه كهن فقه پويا تقسيم منافع امالك بر اساس اجزاء يا زمان بوده است در توجيه تايم شرينگ به استناد منابع فقهي برخي حقوقدانان به اين نهاد فقهي (مهايات ) اشاره كرده اند به علاوه برخي شركتهاي فوق الذكر مانند شركت مجتمعهاي توريستي و رفاهي آبادگران ايران ويلاها متعلق به خود را به صورت بيع مشاع مشروط به مهايات در راستاي قرارداد تايم شرينگ به فروش رساندهاند . هر چند سابقه مشابه موضوع در فقه پويا مؤيد صحت و اعتبار قراردادهاي تايم شرينگ به عنوان گزينهاي مستحدثه ميباشد ، اما به نظر ميرسد بين مهايات و قراداد بيع زماني حداقل تفاوتهاي زير وجود دارد. ۱ -مشاع بودن مال در مهايات و ششدانگ شدن مالكيت در تايم شرينگ ۲ -طرفين توافق در مهايات شركاي مال هستند لكن در بيع زماني در مقام فروشنده و خريدارند ۳ – صرفنظر از وجود نظر مخالف بين حقوقدانان مشهور فقيهان و اســاتيد حقوق مهايات را توافقي جايز و قابل فسخ دانستهاند در حالي كه قرارداد بيع زماني عقدي الزم است . ۴ -عنصر اساسي مهايات تقسيم منافع و در واقع نوعي صلح در مقام نزاع و ترافع با ماهيت اباحه منفعت معوض ميباشد لكن ويژگي اصلي تايم شرينگ تمليك و تملك عين است
راجب غلط است. راجع به صحیح است
ممنون از مقاله تان جالب بود و مفید به ویژه اون تفاوت تایم شرینگ و مهایات