در مقاله قبل راجب مالکیت زمانی و تطابق آن بر فقه صحبت کردیم در این قسمت بحث را با تطابق بیع زمانی و تطابق آن بر انواع عقود معین و غیر معین ادامه میدهیم. بحث قبلی را در اینجا بخوانید
برای درک این مسئله که قراردادهای مالکیت زمانی در سیستم حقوقی ایران، از چه ماهیتی برخوردارند؟ و آیا امکان پذیرش آنها با توجه به فقه و حقوق اسلامی وجود دارد یا خیر؟ و با نگرش به اینکه در حقوق موضوعهٔ ایران، عقود به معین و غیر معین قابل تقسیم هستند، لاجرم به بررسی مالکیت زمانی در قالب عقود معین و غیر معین پرداخته خواهد شد.
الف: مالکیت زمانی در قالب عقود معین:
بر اساس ویژگی‌های ذکر شده برای قرارداد مالکیت زمانی، عقود معینی از قانون مدنی که امکان انطباق با این قرارداد را دارند، عبارتند از: عقد بیع، عقد صلح، عقد اجاره، عقد شرکت، مهایات و حق انتفاع که به ترتیب مورد بررسی قرار می‌گیرد.
انطباق مالکیت زمانی بر بیع:
شباهت‌هایی که در هر دو قرارداد وجود دارد، موجب گردیده برخی، مالکیت زمانی را در حالتی که ناظر بر انتقال مبیع است در قالب بیع تفسیر کنند و مقررات حاکم بر بیع را بر آن ساری و جاری بدانند. در حالی که باید گفت بیع در ارتباط با زمان، ممکن است سه صورت داشته باشد:
بیع غیر موقت یا دائم: در چنین صورتی، مالکیت عین، بطور دائم به دیگری منتقل می‌گردد و قابلیت انقطاع ندارد، در حالی که در مالکیت زمانی، هر چند ممکن است مالکیت دائمی باشد، ولی مالکیت او ناظر به مقطع زمانی و مقطع خاصی از زمان است.
-بیعی که در آن، اجل یا زمان، قیدِ مملوک است. یعنی برای تعیین میزان عین باید از زمان استفاده کرد. مانند فروش شیر یک ماه گوسفند یا فروش میوهٔ باغ بمدت یکسال. در این مورد، این زمان صرفاً تعیین کنندهٔ میزان مبیع است و بعد از تعیین میزان مبیع، تابع مقررات بیع دائم است.
بیع موقت: در این نوع از بیع، تملیک بصورت موقت صورت می‌گیرد. مانند آنکه خانه‌ای را برای مدت یکسال، به دیگری بفروشند. صرفنظر از اینکه اکثر فقها و حقوقدانان بر بطلان این نوع بیع به جهت مخالفت با مقتضای ذات عقد بیع (انتقال دائمی مالکیت) می‌باشد، نظر داده‌اند، با فرض صحت بیع موقت نیز نمی‌توان آن را با مالکیت زمانی مطابقت داد. در بیعِ موقت، مال به دیگری منتقل می‌شود، اما پس از سپری شدن زمانِ مقرر، ملک به مالک قبلی باز می‌گردد ولی در مالکیت زمانی، مالکیت هیچگاه به مالک قبلی باز نمی‌گردد و مالک بصورت دائمی، ولی منقطع، مالکِ مبیع می‌شود. بنابر این مالکیت زمانی با بیع مطابقت ندارد.
انطباق مالکیت زمانی بر عقد اجاره:
حق مالکیتی که در قالب مالکیت زمانی به اشخاص واگذار می‌شود، بر سه گونه است:
تملیک عین ، تملیک منفعت ، بدست آوردن حق انتفاع
قسم دوم مالکیت زمانی (تملیک منفعت) را می‌توان تحت عنوان عقد اجاره منعقد نمود. هر چند می‌توان با اغماض و با این استدلال که به هر حال مالکیتِ منفعت، در بیع زمانی نیز مانند اجاره، مقید به زمان است، بنابر این از باب مقید بودن به زمان، با اجاره مطابقت داد، ولی با دو ایراد جدی مواجه است:
اولاً: در عقد اجاره، مدت، دائمی و یا برای تمام عمر طرفین نیست، بلکه موقت است. در حالی که در مالکیت زمانی، منتقلٌ‌علیه، بصورت دائم ولی با انقطاع زمانی مالک منفعت می‌شود. و این دائمی بودنِ تملیک با مقتضای ذات اجاره که باید تملیک، مقید به زمان باشد مغایرت و منافات دارد.
ثانیاً: در عقد اجاره، مستأجر با تراضیِ موجر می‌تواند هرگونه تغییراتی را در مورد اجاره انجام دهد، ولی در مالکیت زمانی، این اختیار وجود ندارد و باید تصرفات به نحوی باشد که حقوق دیگر مالکین نیز رعایت شود.
انطباق مالکیت زمانی بر عقد سکنیٰ:
همچنان که بیان گردید، یکی از انواع مالکیت زمانی، صرفاً انتفاع و حق استفاده از مورد قرارداد است. در این گونه از مالکیت زمانی، عین در مالکیتِ انتقال دهنده باقی می‌ماند و منتقلٌ‌علیه، با امضای قرارداد، بدون آنکه حقی نسبت به عین یا منافع مالِ موضوع قرارداد بدست آورد، تنها حق انتفاع و استفاده از مال را بدست می‌آورد. این نوع از مالکیت زمانی، بر اساس عضویت در باشگاه و یا طرح‌های مبتنی بر سیستم اماکن می‌باشد. در این روش، یک باشگاه time sharing وجود دارد. یعنی یک مجموعه تفریحی که افراد مختلف می‌توانند عضو آن شوند، یعنی حق استفاده از تسهیلات آن مجموعه را بدون آنکه مالکیتی بر عین یا منفعت داشته باشند، پیدا کنند. بنظر می‌رسد، مالکیت زمانی را بتوان در قالب عقد سکنی منطبق نمود، چرا؟ که مدت استفاده و انتفاع، مشخص و محدود است و نوع انتفاع، سکونت یا بهره‌مندی از آن محل سکونت است.
(بحث مغایرت حق سکنی-انتفاع-با مالکیت زمانی در مبحث حق انتفاع توضیح داده خواهد شد.)
انطباق مالکیت زمانی بر عقد صلح:
از جمله عقودی که در کتب فقهی و همینطور قانون مدنی، فصل مستقلی را به خود اختصاص داده است و بسیار مورد توجه فقها و حقوقدانان بوده است، عقد صلح می‌باشد. بیشتر مراجع تقلید معاصر، در پاسخ به استفتائی که در این زمینه صورت گرفته است، تحقق این قرارداد را در قالب عقد صلح جایز شمرده‌اند، زیرا عقد صلحی که مطابق مادهٔ ۷۵۸ ق.م در مقام معاملات واقع می‌شود، هر چند نتیجهٔ معامله‌ای را که بجای آن واقع شده است را می‌دهد، لکن شرایط و احکام خاص آن معامله را ندارد.
ماده ۷۵۸ ق.م – صلح درمقام معاملات هرچندنتیجه معامله راکه بجای آن واقع شده است می‌دهد لیکن شرائط واحکام خاصه آن معامله راندارد بنابر این اگر موردصلح عین باشددرمقابل عوض نتیجه آن همان نتیجه بیع خواهدبودبدون این که شرایط واحکام خاصه بیع درآن مجری شود.
بنابر این اگر مورد صلح، عین باشد، در مقابلِ عوض، نتیجه، همان نتیجهٔ بیع خواهد بود، بدون آنکه شرایط و احکام خاصهٔ بیع در آن مُجریٰ شود. بنابر این عقد صلح با هر سه فرض مالکیت زمانی، یعنی تملیک عین ، تملیک منفعت و ایجاد حق انتفاع مطابقت دارد.
صلح عین:
“صلح عین به معنای تملیک عین است به عوض معلوم یا بدون عوض” و مالکیت زمانی را نیز می‌توان در قالب صلح عین منعقد نمود. در عین حال که تملیک عین بصورت زمانی ایجاد می‌شود، ولی ایرادات مطرح در عقد بیع، در اینجا ساری و جاری نیست.
صلح منافع: صلح منافع، همان آثار و نتایج عقد اجاره را دارد، در صورتی که مالکیت زمانی، مشتمل بر تملیک منافع باشد می‌تواند در قالب صلح منافع منعقد شود.
صلح حق انتفاع: اگر موضوع عقد صلح، صرفاً ایجاد حق انتفاع باشد، مالکیت زمانی مبتنی بر ایجاد حق انتفاع را می‌توان تحت عنوان صلح حق انتفاع منعقد نمود (و با آن مطابقت دارد).
انطباق مالکیت زمانی بر شرکت: یکی از قالب‌های حقوقی دیگری که در ارتباط با مالکیت زمانی، قابلیت بحث و بررسی دارد، عقد شرکت است،
مطابق مادهٔ ۵۷۱ ق.م :
“شرکت عبارت است از اجتماع حقوق مالکین متعدد در شیء واحد به نحو اشاعه.”
آنچه که باعث می‌شود بین شرکت و مالکیت زمانی، ارتباط ایجاد شود آن است که در مالکیت زمانی نیز مانند شرکت، حضور چند اراده و تجمیع حقوق ضروری است. چرا؟ که لازمهٔ تشکیل این قرارداد، حضور حداقل بیش از یک اراده می‌باشد تا برنامهٔ انتفاع زمانی از مال، معنا و مفهوم پیدا کند، لکن هر چند مالکیت زمانی از جهت اجتماع حقوق مالکینِ متعدد در شیء واحد با شرکت مطابقت دارد ولی در عقد شرکت، مالکیت بصورت مشاع است. یعنی هر یک از شرکاء در همهٔ زمان‌ها مالک آن مال (ملک) مشاع هستند، در حالی که در مالکیت زمانی، مالکیت، مشاع نیست و هریک از مالکین، نسبت به مدت زمانی خاص، در ماه مورد نظر مالکیت دارد و مالکیت ایشان در آن زمان خاص، نسبت به تمامی مال می‌باشد و این با حالت اشاعه متفاوت است. از این لحاظ نمی‌توان مالکیت زمانی را بر عقد شرکت منطبق دانست.
انطباق مالکیت زمانی در حق انتفاع: حق انتفاع مطابق مادهٔ ۴۰ ق.م، مرتبهٔ ضعیفی از مالکیت است.
ماده ۴۰ ق.م – حق انتفاع عبارت ازحقی است که بموجب آن شخص می تواند از مالی که عین آن ملک دیگری است مالک خاصی ندارد استفاده کند.
در حق انتفاع، صاحب حق می‌تواند از منافع موضوع حق استفاده کند، بدون آنکه مالک عین آن یا مالک منافع آن باشد. پس در حق انتفاع، دو صاحب حق وجود دارد:
یک: مالکیت عین یا منفعت دو: منتفع (استفاده کننده از عین یا منفعت)
برخی، مالکیت زمانی را در حالتی که شامل صرفاً ایجاد انتفاع باشد با حق انتفاع مطابقت دادند در حالی که به دلائل ذیل، حق انتفاع با مالکیت زمانی قابل انطباق نیست.
در حق انتفاع؛ منتفع حق واگذاری منافع را به غیر ندارد، ولی در مالکیت زمانی، این حق بصورت فروش مجدد یا مبادله وجود دارد.
اگر حق انتفاع، بصورت عمریٰ باشد و مدت آن به عمر منتفع باشد با مرگ او زائل می‌شود و به وراث قابل انتقال نیست، در حالی که مالکیت زمانی، پس از فوت مالک یا منتفع به وراث منتقل می‌شود.
مالکیت زمانی، بخشی از دارائی فرد محسوب می‌شود، ولی حق انتفاع، جزء دارائی محسوب نمی‌شود، زیرا منتفع فقط حق بهره‌برداری دارد و لاغیر.
حق انتفاع اصولاً مجانی است، هر چند می‌توان در آن شرط عوض کرد. ولی مالکیت زمانی ذاتاً یک قرارداد معوض محسوب می‌شود. بنابر این هر چند بین مالکیت زمانی و حق انتفاع شباهت‌هایی وجود دارد ولی به جهت وجود وجوه افتراق آشکار و ذاتی نمی‌توان مالکیت زمانی را بر حق انتفاع منطبق دانست.
انطباق مالکیت زمانی بر مهایات: مهایات در لغت، قراردادن دو وضع متساوی در برابر یکدیگر می‌باشد و در اصطلاح حقوقی، عبارت از تقسیم مال مشاع بر مبنای تقسیم منافع است، که می‌تواند در مورد عین مشاعی یا منافع مشاعی صورت گیرد. با توجه به اینکه در مالکیت زمانی با مالکان متعددِ عین مواجه هستیم و از طرفی این مالکان، هر یک در مدت زمانی مشخص می‌توانند از این منافع استفاده کنند. این روش (مالکیت زمانی) بسیار شبیه آن است که مالکان متعدد مال مشاع در انتفاع به شیوهٔ مهایات، توافق نموده باشند.
مهایات دو گونه است:
مهایات زمانی: در این نوع مهایات، منافع به حسب زمان تقسیم می‌گردد. مانند موضوع مادهٔ ۱۵۷ ق.م که در مورد آب رودخانه‌ها و قنات‌ها و انهار بکار می‌رود.
ماده ۱۵۷ ق.م – “هرگاه دوزمین دردوطرف نهرمحاذی هم واقع شوندوحق تقدم یکی بردیگری محرزنباشدوهردودریک زمان بخواهندآب ببرندوآب کافی برای هر دونباشدبایدبرای تقدم وتاخردربردن آب به نسبت حصه قرعه زده واگرآب کافی برای هردوباشدبه نسبت حصه تقسیم می کنند.”
در این فرض، بیع مشاع به شرط مهایات، مانند مالکیت زمانی است. بیع مشاع به شرط مهایات به این ترتیب است که مابین فروشنده و خریداران، بیعی صورت می‌گیرد، به این نحو که هریک از خریداران، مالک یک سهم مشاع از ششدانگ آپارتمان مسکونی گردند و در ضمن عقد بیع، هر یک از خریداران، حق تصرف و انتفاع از آپارتمان مذکور را در هفتهٔ مقرر، برای خود نگهداشته و حق انتفاع از آپارتمان را در مابقی ایام سال از خود سلب نمایند. نتیجه همان می‌شود که در مالکیت زمانی حاصل می‌گردد. البته در این فرض هم، از این لحاظ که مالکیت برای خریداران، دائمی و مشاعی است، با مالکیت زمانی متفاوت است.
۲/۷/الف-مهایات مکانی: در این نوع مهایات، منافع به حسب مکان تقسیم می‌شود. دو واحد مسکونی به دو نفر به ارث می‌رسد. وراث بدون تقسیم عین، هر کدام در یک واحد سکونت می‌کنند. البته این فرض به هیچ عنوان قابل انطباق با مالکیت زمانی نیست. زیرا در مالکیت زمانی، مالکیت هر یک از افراد، در زمانی خاص است و نه همیشه، در حالی که در مهایات مکانی، شرکاء، مالکیت دائمی بر عین دارند.
مالکیت زمانی در قالب عقود غیر معین:
قرارداد مالکیت زمانی، هر چند در برخی موارد از بعضی جهات با برخی از عقود معین، قابل تطبیق است ولی به نظر می‌رسد به لحاظ ماهیت ویژهٔ مالکیت زمانی باید قائل به ماهیتی جداگانه و مستقل برای قراردادهای مالکیت زمانی باشیم. چرا؟ که در اینصورت می‌توان، آثار ویژهٔ چنین قراردادهایی را بدون وام گرفتن از آثار دیگر عقود و معاملات تبیین نماییم و در عمل، موجبات گسترش چنین معاملاتی را فراهم سازیم. بنابر این بهتر است: مالکیت زمانی را در قالب مادهٔ ۱۰ ق.م، تبیین نموده و با ارادهٔ متعاملین، در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد احترام بگذاریم و خود را مقید به سخت‌گیری‌های نهادهای معین قانونی ندانیم.